Vender un piso siendo no residente: modelo 211, retención del 3 % y devolución
El comprador retiene el 3 % y lo ingresa con el modelo 211. Tú, como vendedor, declaras la ganancia con el modelo 210 en cuatro meses y recuperas el exceso.
Cuando un no residente vende un inmueble en España se activan dos modelos: el 211, que presenta el comprador, y el 210, que presenta el vendedor. Se confunden constantemente y el error retrasa la devolución.
La retención del 3 %
El comprador está obligado a retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. No es el impuesto: es un pago a cuenta del impuesto del vendedor.
El modelo 210 del vendedor
El vendedor declara la ganancia patrimonial real (precio de venta menos precio de adquisición y gastos) y tributa al 19 %. El plazo es de tres meses contados desde el fin del plazo del comprador, es decir, cuatro meses desde la escritura.
Si el 3 % retenido supera el impuesto, Hacienda te devuelve la diferencia.
Si te quedas corto, pagas la diferencia.
Si vendes con pérdida, presentas igualmente el 210 para recuperar la retención.
Documentos imprescindibles
Escritura de compra y escritura de venta.
Ejemplar del modelo 211 sellado que debe entregarte el comprador. Sin él no puedes justificar la retención: pídelo en la notaría el mismo día.
Facturas de gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, agencia) y de inversiones y mejoras.
Certificado de estar al corriente del IBI y de la comunidad.
Certificado de residencia fiscal si quieres aplicar convenio.
La plusvalía municipal es otra cosa
Además del IRNR, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Como vendedor no residente, en la práctica se retiene o se pacta en la escritura. Compruébalo antes de firmar.
Cuánto tarda la devolución
La AEAT dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para devolver; pasado ese plazo, con intereses de demora. Necesitarás una cuenta bancaria en España o, si no la tienes, designar representante.
Cómo te ayudamos
Calculamos la ganancia real, presentamos el 210 y hacemos el seguimiento de la devolución desde 100 € por operación. Podemos actuar como tu representante fiscal ante la AEAT si resides fuera de la UE.